Worum es geht

Wer in Wien ein Gebäude besitzt, hat eine gesetzliche Erhaltungspflicht. Sie steht seit langem in §129 Abs. 5 der Wiener Bauordnung und verpflichtet Eigentümer:innen sinngemäß dazu, ihr Bauwerk in einem guten und der Baubewilligung entsprechenden Zustand zu halten. In Schutzzonen und bei Gebäuden vor 1945 gilt das ausdrücklich auch für das stilgerechte Erscheinungsbild, also etwa für Stuckfassaden und Zierglieder.

Diese Erhaltungspflicht ist also nichts Neues. Was sich geändert hat: Seit der Bauordnungsnovelle 2023 muss sie systematisch dokumentiert werden – und genau das ist das Bauwerksbuch. Es schafft eine nachvollziehbare Grundlage, an der die Behörde im Bedarfsfall ablesen kann, dass Eigentümer:innen ihrer Pflicht nachgekommen sind.

Vom Neubau-Instrument zur Bestandspflicht

Das Bauwerksbuch wurde 2014 in die Wiener Bauordnung eingeführt. Damals war es nur für Neu-, Zu- und Umbauten vorgesehen. Bestehende Gebäude blieben außen vor.

Mit der Bauordnungsnovelle 2023 hat sich das grundlegend geändert. Der Gesetzgeber hat zwei wesentliche Erweiterungen vorgenommen: Erstens wurde der Kreis der zur Erstellung befugten Personen erweitert. Zweitens, und das ist der größere Einschnitt, wurde eine Erstellungspflicht für bestimmte bestehende Gebäude eingeführt. Konkret betrifft das alle Wiener Gebäude, die vor dem 1. Jänner 1945 errichtet wurden. Nach Angaben der Stadt Wien sind bis Ende 2030 für rund 57.000 Gebäude Bauwerksbücher zu erstellen.

Was muss in einem Bauwerksbuch stehen?

§128a BO Wien gibt sieben Inhalte verbindlich vor:

• Die das Gebäude betreffenden Baubewilligungen, Fertigstellungsanzeigen und Benützungsbewilligungen
• Die Bezeichnung jener Bauteile, die einer regelmäßigen Überprüfung unterzogen werden müssen
• Den Zeitpunkt der erstmaligen Überprüfung sowie die Intervalle für die Folgeüberprüfungen
• Die Voraussetzungen, die die überprüfenden Personen erfüllen müssen
• Die Ergebnisse der durchgeführten Überprüfungen
• Ein aktuelles Verzeichnis der Baugebrechen samt Plan zu deren Behebung
• Eine Dokumentation der Maßnahmen oder Änderungen nach §118 Abs. 3 BO

Welche Bauteile konkret zu überprüfen sind, hängt vom jeweiligen Gebäude ab und ist sachverständig festzulegen. Die Bauordnung nennt Tragwerke, Fassaden, Dächer, Geländer und Brüstungen als Beispiele – die Aufzählung ist aber bewusst nicht abschließend.

Was ein Bauwerksbuch nicht ist

Genauso wichtig wie die Frage, was das Bauwerksbuch ist, ist die Frage, was es nicht ist. Hier kursieren in der Praxis einige Missverständnisse.

Es ist keine Konsensüberprüfung. Wenn bei der Erstellung augenscheinliche Abweichungen zum baurechtlichen Konsens auftauchen – also Bauveränderungen, die nie genehmigt wurden – ist das Bauwerksbuch nicht das richtige Werkzeug, um diese zu sanieren. Wir weisen unsere Auftraggeber:innen in solchen Fällen aus der Warnpflicht heraus separat darauf hin, aber das ist eine andere Baustelle.

Es ist auch keine Garantie auf Vollständigkeit. Eine augenscheinliche Erstprüfung erfasst sichtbare und mit einfachen Hilfsmitteln erkennbare Schäden. Verborgene Mängel, die nur durch zerstörende Prüfungen oder Bauteilöffnungen aufzudecken wären, sind nicht Gegenstand des Bauwerksbuches – außer es gibt konkrete Verdachtsmomente.

Und schließlich, ein häufiges Missverständnis: Das Bauwerksbuch selbst wird nicht an die Stadt Wien übermittelt. Es verbleibt bei den Eigentümer:innen beziehungsweise der Hausverwaltung. Bei der Bauwerksbuchdatenbank werden lediglich zwei Bestätigungen registriert – die Bestätigung über die Erstellung und (bei Bestandsgebäuden) die Bestätigung über die erstmalige Überprüfung.

Wer ist verpflichtet, ein Bauwerksbuch zu erstellen?

Die Pflicht trifft Eigentümer:innen beziehungsweise Miteigentümer:innen. Maßgeblich ist das Jahr der Ersterrichtung des Gebäudes – spätere Zu- und Umbauten ändern daran nichts.

Für Gebäude, die vor dem 1. Jänner 1919 errichtet wurden, muss das Bauwerksbuch bis spätestens 31. Dezember 2027 erstellt und registriert sein. Für Gebäude, die zwischen 1. Jänner 1919 und 1. Jänner 1945 errichtet wurden, gilt eine Frist bis 31. Dezember 2030. Später errichtete Gebäude unterliegen aktuell keiner Erstellungspflicht für Bestandsbauten – ihre Erhaltungspflicht bleibt davon aber unberührt.

Ausgenommen von der Pflicht sind Kleingartenhäuser und Kleingartenwohnhäuser sowie Gebäude mit nicht mehr als 50 m² bebauter Grundfläche.

Wer darf ein Bauwerksbuch erstellen?

Drei Berufsgruppen sind zur Erstellung befugt: Ziviltechniker:innen mit einschlägigem Fachgebiet (Architektur oder Bauingenieurwesen), Gerichtssachverständige mit entsprechendem Fachgebiet (Architektur, Hochbau, Statik), sowie Baumeister:innen ohne Einschränkungen oder mit der Einschränkung „planender Baumeister".

Wichtig: Sogenannte „Baugewerbetreibende" – Baumeister, deren Befugnis auf die reine Ausführung beschränkt ist – dürfen Bauwerksbücher nicht erstellen. Wir empfehlen, vor der Beauftragung die Befugnis im Gewerberegister zu prüfen.

Warum die Stadt Wien das Bauwerksbuch eingeführt hat

Hintergrund der Pflicht ist ein konkretes Problem: In den vergangenen Jahren kam es in Wien wiederholt zu Schadensereignissen, bei denen Bauteile herabgefallen sind – mit teilweise schwerwiegenden Folgen. Besonders im Wiener Altbestand mit seinen verzierten Gründerzeitfassaden, vorspringenden Bauteilen und historischen Tragwerken besteht ein erhöhtes Risiko, wenn die Substanz nicht laufend kontrolliert wird.

Die Erhaltungspflicht bestand auch vorher schon – ohne systematische Dokumentation war ihre Einhaltung aber kaum überprüfbar. Das Bauwerksbuch schließt diese Lücke und macht aus einer abstrakten Pflicht eine konkrete, nachvollziehbare Aufgabe.

Für Eigentümer:innen ist das mehr als eine bürokratische Auflage: Im Schadensfall – etwa wenn sich ein Stuckteil aus einer Fassade löst und Personen gefährdet – muss der Eigentümer nachweisen, dass er seiner Erhaltungspflicht nachgekommen ist. Ein systematisch geführtes Bauwerksbuch ist dafür eine der besten Grundlagen.

Wie es weitergeht: nach der Erstprüfung

Mit der Erstellung des Bauwerksbuches und der Erstüberprüfung ist die Arbeit nicht abgeschlossen. Das Bauwerksbuch ist ein „lebendes" Dokument: Es ist elektronisch zu führen und laufend zu aktualisieren. Festgestellte Mängel werden mit Behebungsdatum nachgetragen, Folgeprüfungen werden in den festgelegten Intervallen durchgeführt und ergänzt.

Für die laufende Führung sind die Eigentümer:innen verantwortlich – ist eine Hausverwaltung bestellt, übernimmt diese die Führung. Die Folgeprüfungen finden im Regelfall alle 10 Jahre statt; je nach Bauteil und Zustand können auch kürzere Intervalle festgelegt werden.

Was Sie jetzt tun sollten

Wenn Ihr Gebäude vor 1945 errichtet wurde, gehört es zu den rund 57.000 Wiener Gebäuden, die in den kommenden Jahren ein Bauwerksbuch brauchen. Wir empfehlen, frühzeitig zu beginnen – nicht zuletzt, weil die Wartezeiten für die Einsichtnahme in das Planarchiv der Baupolizei (MA 37) bereits jetzt spürbar zunehmen und mit näher rückenden Fristen weiter wachsen werden.

Ob für Ihr Gebäude die schlanke gesetzliche Mindestversion oder ein maßgeschneidertes Bauwerksbuch als Sanierungsgrundlage sinnvoll ist, besprechen wir gerne in einem unverbindlichen Erstgespräch.

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